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Fragst du dich: Als Handwerker selber flippen?🛠️🧐 Lohnt sich das wirklich? Die kurze Antwort: Ja, wenn du sauber kalkulierst, schlau einkaufst und straff umsetzt. In diesem Leitfaden zeige ich dir, wie du realistisch planst, typische Fehler vermeidest und Schritt für Schritt vorgehst. Mit klaren Zahlen, Zeitrahmen und einfachen Regeln. So triffst du schnell eine Entscheidung und setzt dein erstes Projekt sicher um.
Schnelle Antwort
Als Handwerker selber flippen?🛠️🛠️🧐 funktioniert, wenn Einkauf + Ausbau günstiger sind als Marktpreis minus Kosten. Plane 8–12% Kaufnebenkosten, 10–15% Bau-Puffer und 6–9 Monate Laufzeit. Gewinne entstehen beim Einkauf, nicht beim Verkauf. Ohne strenge Kalkulation kein Flip.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Gewinne entstehen beim Einkauf: unter Marktpreis − mindestens 15–20% Sicherheitsabstand.
- Kalkuliere Puffer: 10–15% Bau, 8–12% Kaufnebenkosten, 5–10% Zeitpuffer.
- Saubere Ablaufzeit: 6–9 Monate vom Ankauf bis Verkauf sind realistisch.
- Eigenleistung bringt Marge, aber Zeit kostet Geld. Kenne deinen Stundenwert.
- Ohne klare Angebote, Abnahmen und Fotos riskierst du Nachträge und Streit.
Warum Als Handwerker Selber Flippen?
Viele fragen: Als Handwerker selber flippen?🛠️🧐 Geht das neben dem Tagesgeschäft? Ja, denn du kennst Materialpreise, Abläufe und Qualität. Du erkennst versteckte Mängel. Du verhandelst Handwerkerpreise. Das ist ein echter Vorteil.
Aber: Du brauchst Disziplin. Projekte fressen Zeit. Privat-Kunden dürfen nicht leiden. Plane nur 1 Projekt am Anfang. Lerne. Dann skaliere.
Praxisbeispiel: Kleine 2‑Zimmer‑Wohnung (55 m²). Reines Make‑over: Boden, Malen, Bad auffrischen. Laufzeit 10 Wochen. Budget 18.000–25.000 €. Verkauf direkt danach. So startest du kontrolliert.
Kalkulation Und Marge: Die 70-30-Regel
Die Faustformel für Flips: Die 70‑Regel.
- Formel: Max. Kaufpreis = 70% vom erwarteten Verkaufspreis − Sanierungskosten.
- Beispiel: Erwarteter Verkauf 220.000 €. Sanierung 35.000 €. Max. Kaufpreis = 0,7 × 220.000 − 35.000 = 119.000 €.
Wichtige Bausteine:
- Verkaufspreis (ARV): Reale Vergleichsobjekte im 500‑m‑Radius. Kein Wunschdenken.
- Kaufnebenkosten: In vielen Regionen 8–12% (GrESt, Notar, Makler).
- Baukosten: Material + Lohn + Entsorgung + Gerüst + Geräte. Puffer 10–15%.
- Haltekosten: Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Energie. Rechne 6–9 Monate.
- Verkaufskosten: Maklerprovision, Notar, evtl. Homestaging. Plane 2–4%.
Zielmarge: Nach allen Kosten sollten 12–18% vom ARV übrig bleiben. Darunter lohnt es selten das Risiko.
Hinweis: Wenn du auch deine professionelle Angebotskalkulation verbessern willst, sieh dir unseren Leitfaden zu „professionelle Angebote“ an.
Finanzierung Und Einkauf: Risiken Senken
Gute Einkäufe entscheiden alles. So gehst du vor:
- Finanzierung klären, bevor du suchst. Viele Banken erwarten 20–30% Eigenkapital.
- Ankaufsprofil definieren: Lage, Baujahr, m², Zustand, Max‑Preis. Halte dich daran.
- Off‑Market suchen: Hausverwaltungen, Zwangsversteigerungen, Nachlass, Netzwerk. Schnelle Zusagen schlagen oft den Höchstpreis.
- Besichtigung wie ein Gutachter: Feuchtigkeit, Dach, Leitungen, Elektro, Tragwerk. Nimm Feuchtemesser und Endoskop. 60–90 Minuten pro Objekt.
- Sofort rechnen: ARV, 70‑Regel, Puffer. Nur kaufen, wenn Zahl passt.
Tipp: Erstelle eine Ein‑Seiten‑Kalkulation. Klare Zahlen zwingen zu klaren Entscheidungen. Das spart dir Tage.
Sanierungsplan In 7 Schritten
Eine straffe Baustelle schlägt eine schöne Baustelle. So hältst du Tempo und Qualität.
- Bestandsaufnahme (1–2 Tage)
- Fotos der Schäden. Maße. Materialliste. Prüfe Leitungen, Sicherungen, Fenster.
- Leistungsumfang (2 Tage)
- Raum für Raum. Muss/Kann‑Liste. Was bringt Wert? Was nur Optik?
- Terminplan (6–12 Wochen je nach Umfang)
- Reihenfolge: Entkernung → Rohbau → Technik → Putz/Spachtel → Boden → Türen → Silikon.
- Material rechtzeitig bestellen (7–14 Tage vorher)
- Lange Lieferzeiten: Türen, Fliesen, Armaturen, Sonderfarben. 5–10% Reserve.
- Abnahmen je Gewerk (laufend)
- Leitungsdruckprobe, Dichtigkeitsprüfung, Schutzleitermessung. Schriftlich festhalten.
- Endkontrolle (2 Tage)
- Mängelliste erstellen. Nacharbeiten fix terminieren. Abschließende Fotos.
- Verkaufsvorbereitung (1 Woche)
- Reinigung, Licht, Deko. Gute Fotos. Exposé. Sofort Besichtigungen starten.
Wenn du für Subunternehmer klare Angebote brauchst, helfen Tools wie Donizo: per Voice to Proposal Umfang diktieren, als PDF senden, E‑Signatur einholen und nach Abnahme mit einem Klick zur Rechnung machen. Das spart oft 3–5 Stunden pro Woche.
Ausführung: Eigenleistung Oder Subunternehmen?
Dein größter Hebel ist die Eigenleistung. Aber rechne ehrlich.
- Dein Stundenwert: Was verdienst du regulär? 45–80 €? Das ist deine Opportunitätskosten.
- Eigenleistung lohnt bei: Demontage, Maler, Böden, Silikon, Kleinreparaturen.
- Vergib an Profis: Elektro (Abnahme), Sanitär (Dichtigkeiten), Statik, Gas.
So entscheidest du:
- Ist das Gewerk sicherheitsrelevant? Wenn ja, Subunternehmer.
- Dauert es bei dir >20% länger als beim Profi? Dann rausgaben.
- Bindet es dich vom Tagesgeschäft ab? Dann delegieren.
Plane feste Zeitblöcke: z. B. 3 Abende + 1 Samstag pro Woche. So bleibt der Betrieb stabil. Und halte die Baustelle stets besenrein. Ordnung spart locker 5–10% Zeit.
Verkauf, Recht, Steuern: Sauber Abschließen
- Rechtliches: Bauabnahmen dokumentieren. Konformität bei Elektro und Gas. CE‑Nachweise aufbewahren.
- Energie: Kleinmaßnahmen wie LED, Spülkasten‑Sparset, Dichtungen. Geringe Kosten, hoher Eindruck.
- Verkauf: Gute Fotos, ehrliches Exposé, klare Grundrisse. Besichtigungsfenster von 90 Minuten bündeln.
- Steuern (Deutschland): Privatverkauf nach 10 Jahren oft steuerfrei. Häufiges Flippen kann als Gewerbe gelten (Gewerbesteuer, evtl. Umsatzsteuer). Lass dich von einem Steuerberater beraten.
- Zeitfenster: Ziel ist ein Verkauf innerhalb von 2–4 Wochen nach Fertigstellung. Haltekosten fressen Marge.
Als Handwerker selber flippen?🛠️🧐 klappt nur, wenn du den Exit von Tag 1 planst. Habe zwei Strategien: Verkauf ODER Vermietung, falls der Markt dreht.
Typische Fehler Und Wie Du Sie Vermeidest
- Zu optimistisch kalkuliert: Rechne mit 10–15% Puffer. Immer.
- Falscher Fokus: Technik zuerst, Optik danach. Versteckte Mängel töten Marge.
- Zu viel Eigenleistung: Wenn du dadurch 4–6 Wochen länger hältst, frisst das Zinsen und Hausgeld.
- Unklare Angebote: Ohne klare Leistungsbeschreibungen folgen Nachträge. Nutze Vorlagen und Bilder.
- Dokumentation vergessen: Kein Vorher/Nachher, keine Abnahmen. Das senkt den Verkaufspreis.
- Kein Plan B: Wenn Verkauf stockt, kurzfristig möbliert vermieten. Liquidität sichern.
Wenn dich auch Projektzeitpläne interessieren, lies unseren Beitrag zu „Projektzeitpläne effektiv managen“.
Häufige Fragen
Wie viel Startkapital brauche ich für den ersten Flip?
Das hängt vom Objekt ab. In der Praxis sind 20–30% Eigenkapital üblich. Dazu Reserve für 8–12% Kaufnebenkosten und 10–15% Bau‑Puffer. Plane Liquidität für 6–9 Monate Haltekosten.
Wie lange dauert ein typischer Flip realistisch?
Bei einer Wohnung mit Make‑over 6–10 Wochen Bauzeit plus 2–4 Wochen Verkauf. Bei Haus mit Techniktausch eher 12–20 Wochen. Rechne insgesamt mit 6–9 Monaten inklusive Kauf und Notar.
Was bringt am meisten Wertzuwachs?
Bad und Küche, saubere Wände, neue Böden, Licht, Türen/Griffe. Technikmängel beheben bringt Vertrauen. Außenanlagen und Fassade lohnen bei Häusern oft stark.
Eigenleistung oder lieber alles vergeben?
Mischmodell. Sicherheit und Abnahmen (Elektro, Gas, Statik) an Profis. Oberflächen, Montage, Demontage selbst. Entscheide nach deinem Stundenwert und Zeitplan.
Wie halte ich Angebote und Abnahmen sauber fest?
Arbeite mit klaren Leistungsbeschreibungen, Fotos und Terminen. Lösungen wie Donizo erstellen Angebote schnell, holen E‑Signaturen ein und wandeln nach Abnahme in Rechnungen um. Das spart viel Hin‑und‑Her.
Fazit
Als Handwerker selber flippen?🛠️🧐 kann sehr profitabel sein – mit strenger Kalkulation, klaren Prozessen und sauberen Abnahmen. Starte klein, halte 10–15% Puffer und plane 6–9 Monate. Nächste Schritte: 1) Ankaufsprofil schreiben. 2) Ein‑Seiten‑Kalkulation bauen. 3) Erste drei Objekte prüfen und durchrechnen. Für Angebote und eSignaturen kannst du Plattformen wie Donizo nutzen. So bleibst du schnell und professionell. Dran bleiben – der Gewinn liegt im Einkauf.
