Tabla De Contenidos

• Introducción
• Programa 3 Rehabilitación Edificios
• Libro Del Edificio Existente
• Agente Rehabilitador
• Comunicación Previa De Obras
• Preguntas Frecuentes
• Conclusión

Introducción

Si trabajas en reformas residenciales, 2025 es un año clave para vender obras con subvenciones. Aquí verás qué programas están activos, por qué son una oportunidad real para llenar agenda y cómo preparar presupuesto, documentación y calendario sin perder margen. Te doy procesos claros, números orientativos y tácticas de obra a obra. También incluyo enlaces oficiales para contrastar requisitos por comunidad autónoma y ayuntamientos, porque las bases cambian según territorio.

Dato para tener en mente: más del 55% del parque residencial español es anterior a 1980 (fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Observatorio de Vivienda y Suelo). Eso significa ventanas, fachadas e instalaciones con gran potencial de ahorro. Además, en viviendas el calor y el frío concentran alrededor del 40% del consumo energético (fuente: IDAE). Donde hay derroche, hay proyectos rentables si presentas bien el valor.

Programa 3 Rehabilitación Edificios

Este programa, regulado por el Real Decreto 853/2021, financia actuaciones a nivel de edificio que mejoren la eficiencia energética: aislamiento de envolvente (fachada, cubierta), carpinterías, mejora de instalaciones térmicas y, en su caso, sistemas renovables. Las ayudas se conceden por porcentajes vinculados a ahorros energéticos acreditados mediante certificados antes y después de la obra.

Qué exige de ti como contratista:

• Trabajar con técnico para certificado energético inicial y final.
• Plantear medidas con impacto medible (no sólo “lavado de cara”).
• Programar la obra en fases compatibles con la vida en el edificio.
• Entregar documentación fotográfica y de materiales para justificar.

Escala de ayuda habitual (orientativa, consulta bases autonómicas):

• Ahorro ≥30% de energía primaria no renovable: apoyo relevante.
• Ahorro ≥45%: apoyo mayor.
• Ahorro ≥60%: apoyo máximo (en muchos casos supera la mitad del presupuesto).

Ejemplo realista para comunidad de 24 viviendas:

• Presupuesto: 180.000 € (SATE en fachada + aislamiento de cubierta + ajustes en sala térmica).
• Ahorro previsto: 55%.
• Subvención orientativa: próxima al tramo alto.
• Copago estimado por vecino: divide el neto tras ayuda entre 24 y añade impuestos y tasas.

Proceso recomendado (paso a paso):

1. Visita técnica y toma de datos con termografía básica y medidor láser.
2. Certificado energético de partida y propuesta con tres paquetes (básico, medio, alto impacto).
3. Aprobación en junta de propietarios con números claros de copago por vivienda.
4. Solicitud de ayuda y, en paralelo, trámites municipales.
5. Ejecución por hitos con actas y fotos de avance.
6. Certificado final, cierre y justificación.

Errores que veo a menudo: presupuestos sin desglose por partidas subvencionables, no prever plazos administrativos, ni plan de protección de zonas comunes (accesos, polvo, ruidos). Corrige con un cronograma por plantas, protecciones y horarios, y una carpeta de justificación desde el día 1.

Fuentes oficiales para validar requisitos y cuantías:

• BOE RD 853/2021: boe.es
• Información ministerial y oficinas de rehabilitación: mivau.gob.es

Sugerencia práctica: registra desde el inicio fichas de materiales (conductividad, espesores, fichas CE) y fotos de cada fase. Luego no tendrás que “reconstruir” el expediente.

Consejo de campo: cuando hay ascensor o patios, planifica montacargas y rutas de sacos y andamios para no bloquear portales. Un plan de accesos evita conflictos y retrasos costosos.

Tip operativa al 40%: centraliza documentación, hitos y comunicación con clientes en una sola herramienta. Con Donizo puedes crear propuestas por voz con partidas y materiales, compartir avances comprensibles y llevar el control de pagos sin perseguir mensajes por distintos canales.

Libro Del Edificio Existente

Para actuaciones a escala de comunidad, la documentación del edificio es clave para decidir, solicitar y justificar. Este documento lo elabora habitualmente un técnico y sirve para diagnosticar, priorizar y programar inversiones. ¿Cómo afecta a tu trabajo? Te da una hoja de ruta clara para paquetizar partidas de alto impacto y calendarizar la obra con sentido.

Qué debe incluir a nivel práctico:

• Estado de la envolvente: fachadas, cubiertas, encuentros y puentes térmicos.
• Carpinterías: tipo de vidrio, marcos, discontinuidades y filtraciones.
• Instalaciones térmicas y ACS: potencia, rendimientos, mantenimiento y posibilidades de mejora.
• Patologías visibles: fisuras, humedades, condensaciones.
• Propuesta de actuaciones priorizadas con estimaciones de ahorro y retorno.

Cómo lo aprovechas en ventas:

• Preparas tres escenarios de inversión con impacto medible (ahorro energético, confort, revalorización).
• Cierras con un plan a 12-18 meses por fases si el presupuesto completo no entra en caja de la comunidad.
• Usas lenguaje de vecino: “más confort en invierno/verano”, “menos ruido”, “mejor etiqueta energética para vender/alquilar”.

Checklist mínimo para entregar al administrador:

• Desglose de partidas subvencionables y no subvencionables.
• Plan de obra por portales y patios con previsión de molestias.
• Gestión de residuos, protecciones y limpieza semanal.
• Seguro, PRL y certificados de andamio.
• Documentación técnica asociada a cada material.

Caso breve: edificio de los 70 en Valencia, 16 viviendas. Diagnóstico inicial detecta pérdidas por fachada y cubiertas planas. Se aprueba aislamiento continuo exterior y renovación de ventanas en zonas comunes. Con buena documentación y un cronograma realista, la comunidad obtiene apoyo elevado y reduce copago. El contratista asegura márgenes al controlar calidades y rendimientos desde presupuesto.

Agente Rehabilitador

Esta figura coordina comunidad, técnico, empresa ejecutora y administración. Si eres empresa pequeña, no necesitas asumir todo: puedes asociarte con un estudio o gestoría especializada. La clave es liderar el proceso comercial y de obra sin cargar con tareas ajenas a tu estructura.

Ventajas para tu empresa:

• Un único interlocutor para junta y administrador.
• Menos vaivenes: documentación completa desde el inicio.
• Mayor tasa de aprobación en subvenciones y en juntas.

Riesgos si no lo gestionas bien:

• Sobreprometer plazos o ahorros.
• No prever costes indirectos (tasas, licencias, certificados energéticos, andamiaje especial).
• Falta de trazabilidad de cambios aprobados por la comunidad.

Flujo recomendado:

1. Pre-evaluación sin coste con visita y estimación de ahorro basada en datos rápidos.
2. Paquete de decisión: presupuesto con opciones, calendario, molestias previstas y estimación del apoyo público.
3. Aprobación y arranque de trámites administrativos.
4. Ejecución por hitos con actas de reunión mensuales y fotos.
5. Cierre técnico y administrativo con dossier de justificación.

Micro-caso en Madrid: empresa de 8 personas se alía con técnico externo que prepara los certificados y el dossier. La empresa guía a la comunidad con reuniones breves y documentos claros. Resultado: obra de 220.000 € cerrada en 6 semanas desde la primera visita, calendario de 4 meses y sin bajadas de precio porque el valor quedó claro desde el principio.

Tip operativa al 70%: usa un sistema que convierta notas de visita en presupuesto y en plan de hitos sin volver a tipear todo. Donizo te permite dictar el presupuesto en obra, adjuntar fotos y luego generar facturas con el IVA correcto y seguimiento de cobros para no perderte en hojas sueltas.

Comunicación Previa De Obras

En muchas ciudades, las reformas sin afectación estructural ni cambios de volumen pueden arrancar con declaración responsable o trámite equivalente. Eso acelera el inicio y evita meses de espera. Ojo: cada ayuntamiento tiene su ordenanza urbanística y tasas específicas (ICIO, tasas de licencia y, en su caso, residuos).

Cuándo suele bastar este trámite:

• Aislamientos por el interior, renovación de instalaciones interiores y acabados.
• Actuaciones en patios y cubiertas sin aumento de altura ni volumen (según ordenanza).
• Sustitución de carpinterías sin alterar huecos.

Qué presentar normalmente:

• Memoria técnica abreviada y planos sencillos.
• Presupuesto descompuesto para base imponible del ICIO.
• Compromisos de gestión de residuos y seguridad.
• Responsabilidad del promotor y del técnico cuando proceda.

Tiempos y costes orientativos:

• El trámite puede ser inmediato (presentas y puedes iniciar), pero guarda el justificante y ten todo preparado para una inspección.
• ICIO habitual entre 2% y 4% de la base imponible, según municipio. Añade tasas fijas o por tramos.

Ejemplos útiles:

• Madrid (declaración responsable): madrid.es
• Barcelona (comunicación): ajuntament.barcelona.cat

Consejos prácticos:

• Reserva en presupuesto una partida “Licencias y tasas” con margen. Evitarás renegociar por sorpresas.
• Si vas a ocupar vía pública con andamio o contenedor, tramita permisos específicos con antelación.
• Prepara cartel de obra y vías de acceso limpias para evitar denuncias vecinales.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo facturar adelantos vinculados a la subvención?

Sí, pero acuerda por contrato que los pagos de la comunidad sigan un calendario independiente de la resolución administrativa. Propón un calendario por hitos de obra y deja claro qué ocurre si el apoyo público se reduce. Evita atarte a fechas de resolución que no controlas y define qué partidas se ejecutan con cada hito.

¿Qué pasa si el apoyo público no se concede finalmente?

Incluye una cláusula de contingencia que permita ajustar alcance o calendario si la administración no aprueba. Ofrece alternativas: fases, materiales equivalentes o reducción de alcance pactada. Lo importante es que el cliente sepa el escenario A (con apoyo) y el B (sin apoyo) antes de firmar.

¿Necesito certificados energéticos individuales o uno global?

Para actuaciones a escala de comunidad, lo habitual es un certificado del edificio antes y otro después que acrediten los ahorros. En reformas de vivienda individual, puede requerirse uno por vivienda. Verifica la convocatoria de tu comunidad autónoma y coordínate con el técnico para no duplicar trabajos.

¿Cómo coordino con el administrador y la junta sin perder horas?

Establece un canal único para documentos, actas y fotos, reuniones con agenda y duración prefijada (30-40 minutos) y compromisos escritos tras cada reunión. Usa hitos con entregables claros: fecha, partida, evidencias. Reducirás vueltas y malentendidos.

Conclusión

Hay trabajo de calidad en edificios de los 60, 70 y 80 si planteas soluciones con impacto medible, papeles en orden y un plan de obra realista. Empieza por una visita técnica con datos, ofrece tres opciones de ahorro, prepara el dossier con el técnico y alinea calendario de trámites y ejecución. La diferencia entre una obra rentable y un dolor de cabeza suele estar en la organización y en cómo comunicas el valor a la comunidad.

Si quieres simplificar el día a día y ganar entre 5 y 10 horas a la semana, centraliza presupuestos dictados por voz, seguimiento de pagos y comunicación con clientes en una sola plataforma. Prueba Donizo: te ayuda a cerrar más obras con apoyo público, proteger márgenes y mantener a todos informados sin caos de mensajes.