Introducción

La humedad en sótanos es una de las patologías más caras y persistentes en vivienda. Qué hacer: diagnosticar el origen, seleccionar el sistema adecuado (Tipos A/B/C) y ejecutar detalles críticos sin fallos. Por qué: las filtraciones disparan costes, retrasos y reclamaciones. Cómo: aplicando normas vigentes, criterios de diseño y un flujo de trabajo que documente mediciones, fotos y acuerdos claros con el cliente.

Tabla De Contenidos

• Conclusiones Clave
• Diagnóstico Que No Falla
• Elegir Entre Tipos A, B Y C Sin Arrepentirse
• Ejecución: Detalles Que Sellan El Éxito
• Control De Presiones Y Drenaje Permanentes
• Postobra, Inspecciones Y Garantías
• Preguntas Frecuentes
• Conclusión

Conclusiones Clave

• Según datos de posventa, entre el 55% y el 70% de las filtraciones en sótanos provienen de juntas frías, encuentros y pasos de instalaciones.
• Elegir bien el sistema (A/B/C) reduce hasta un 60% los retrabajos; el error de selección añade 8–12% de coste directo en promedio.
• Costes de referencia 2025: Tipo A interior €60–150/m²; membrana drenante Tipo C con bombeo €120–220/m²; aditivos Tipo B €15–40/m³ de hormigón.
• Plazos típicos: 30 m² se resuelven en 3–5 días, con curados de 24–48 h entre manos y 7 días antes de revestir en morteros cementosos.
• Mantenimiento: bombas de achique con vida útil de 7–10 años; pruebas mensuales y servicio anual reducen un 40% el riesgo de fallo en episodio de lluvias.

Diagnóstico Que No Falla

Problema

Las soluciones fallan cuando el origen no está claro. Industry data shows que más del 65% de los siniestros por humedad bajo rasante se debieron a diagnósticos incompletos: no diferenciar entre ingreso lateral, ascenso capilar o vapor, ni medir presiones de agua.

Solución

• Medición y mapeo: higrómetro de carburo en solera, medidores capacitivos en paramentos, termohigrómetro para punto de rocío y cámaras termográficas para puentes.
• Pruebas: test de lámina (24 h) para capilaridad; sellos temporales en pasatubos para confirmar vías; inspección de drenajes perimetrales con cámara.
• Contexto normativo: CTE DB HS 1 exige evitar filtraciones y ascensos capilares con soluciones constructivas verificables. Como referencia internacional, BS 8102:2022 clasifica el riesgo y la clase de estanqueidad esperada.

Ejemplo Real

Vivienda adosada, 28 m² de sótano con manchas y sales. Medidas: humedad de pared 4–6% CM, HR ambiente 62%, sin drenaje exterior. Diagnóstico: ingreso lateral y vapor. Solución combinada: barrera interior Tipo A + deshumidificación temporal. Resultado: secado a <2,5% CM en 14 días y cero reapariciones en 12 meses.

Elegir Entre Tipos A, B Y C Sin Arrepentirse

Problema

Se sobredimensiona o se queda corto. Sin una matriz de decisión, se instala un sistema que no corresponde al nivel de agua o al uso previsto del espacio, elevando costes y riesgo de reclamos.

Solución

Usar la clasificación por tipo y la clase de uso prevista (archivo, sala de juegos, cuarto técnico) para decidir. Cuando la presión hidrostática es alta o desconocida, combinar sistemas.

Criterios Prácticos 2025

• Clase de uso seco (habitable): BS 8102 recomienda Tipo B+C o A+C si hay presión permanente.
• Suelo con nivel freático alto: priorizar drenaje y alivio de presión (Tipo C) con respaldo de tanking en encuentros.
• Rehabilitación sin acceso exterior: Tipo A interior y, si hay episodios de lluvia intensa, cámara drenante Tipo C hacia sumidero.

Ejemplo Real

Sótano de 40 m² convertido en estudio. Nivel freático variable. Propuesta: Tipo C con membrana nodular y doble bomba, más sellado Tipo A en pasatubos. Coste total: €7.800 (€195/m²). Tras tormenta de retorno 5 años, humedad ambiente 55% y paramentos secos; sin incidencias.

Ejecución: Detalles Que Sellan El Éxito

Problema

El 80–90% de los fallos aparecen en puntos singulares: juntas, cambios de plano, arranques de muro, pasatubos, grietas activas. Además, curados insuficientes y soportes contaminados comprometen la adherencia.

Solución

• Preparación: soporte con CSP 3–4, limpiar sales con cepillo y lavado ácido suave neutralizado; apertura de grietas y sellado con resinas o morteros de reparación UNE-EN 1504.
• Refuerzos: media caña de 25–30 mm en arranques; láminas o mallas en encuentros; inyecciones en juntas frías si hay recorrido de agua.
• Aplicación: morteros osmóticos o polímeros de 2–3 capas (1,5–2,5 kg/m² total); 24–48 h entre manos; protección mecánica antes de cerrar trasdosados.
• Control: prueba de estanqueidad local 24 h con 50 mm de lámina de agua en soleras o catas.

Detalles Técnicos

• Pasatubos: manguitos hidráulicos + cordón hinchable; recubrimiento 200 mm alrededor.
• Juntas: perfiles hidroexpansivos y chaflanes continuos.
• Secado: no revestir hasta ≥7 días en cementosos a 20 °C y 60% HR.

Ejemplo Real

Cámara técnica 18 m² con ingreso por junta losa-muro. Media caña 30 mm, mortero cementoso flexible en 3 manos y sellado de junta con perfil hidrófilo. Ensayo de estanqueidad superado. Mano de obra: 2,2 jornadas; materiales: €620; cero filtraciones en 9 meses.

Control De Presiones Y Drenaje Permanentes

Problema

La presión hidrostática cambia con estaciones. Sin alivio de presión y redundancia, el sistema colapsa en episodios de lluvia intensa.

Solución

• Cámaras y sumideros: dimensionar para caudal de diseño 1–2 l/s por bomba en vivienda; válvula antirretorno y by-pass de emergencia.
• Redundancia: doble bomba alternante, alarma sonora/visual y batería de respaldo.
• Drenajes perimetrales: tubo drenante con geotextil y registro cada 6–8 m; salida a pozo con retorno impedido.

Mantenimiento 2025

• Prueba mensual de bombas (ciclo manual); limpieza trimestral de cesto; servicio anual. Vida útil típica 7–10 años.
• Con este plan, research indicates una reducción del 40% en fallos durante tormentas.

Ejemplo Real

Sótano 32 m² con cámara drenante. Se instala doble bomba 1,2 l/s cada una, alarma y batería 24 V. Corte eléctrico de 4 h durante tormenta: la batería mantuvo el sistema activo; sin daños ni llamadas de emergencia.

Postobra, Inspecciones Y Garantías

Problema

Sin manual de uso y plan de inspecciones, el cliente desactiva alarmas, olvida pruebas y la garantía queda en duda.

Solución

• Entrega: plano as-built, puntos de registro, checklist de mantenimiento y frecuencia (mensual/trimestral/anual).
• Monitorización: registrar HR y temperatura 2 semanas; objetivo <60% HR.
• Documentación: fotos de cada detalle, fichas técnicas y acta de estanqueidad.

Ejemplo Real

Entrega con manual sencillo y calendario de pruebas. A los 6 meses, revisión preventiva de 45 minutos evitó obstrucción por finos. Coste de mantenimiento: €90; potencial daño evitado estimado >€2.000.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo impermeabilizar solo desde el interior?

Sí, en rehabilitación es habitual. Tipo A interior funciona para ingreso lateral moderado; si hay presión alta o intermitente, combinar con Tipo C hacia sumidero. Cuando sea viable, mejorar drenaje exterior reduce carga sobre el sistema.

¿Cuánto cuesta impermeabilizar un sótano en 2025?

Referencias: Tipo A interior €60–150/m² según producto y número de manos; Tipo C con membrana nodular y bombeo €120–220/m²; aditivos Tipo B €15–40/m³ de hormigón nuevo. Pasatubos y juntas especiales pueden añadir €25–45 por unidad.

¿Cuánto tarda la obra y el secado?

Para 25–30 m²: 3–5 días de trabajo. Entre manos, 24–48 h; antes de revestir con trasdosado o pintura, 7 días en cementosos a 20 °C y 60% HR. El secado completo de paramentos puede prolongarse 2–3 semanas.

¿Qué hago con moho y sales?

Retirar mecánicamente, neutralizar, secar el soporte y aplicar barreras de vapor o tratamientos antisalitre compatibles con el sistema. Tratar la causa: ingreso de agua o vapor.

¿Qué norma debo considerar en España?

El CTE DB HS 1 exige soluciones frente a humedad por filtración y capilaridad. Como guía técnica complementaria, BS 8102:2022 es una referencia extendida para clasificar riesgo y seleccionar sistemas.

Conclusión

La clave está en diagnosticar con rigor, elegir el sistema adecuado (o combinación) y ejecutar los detalles críticos con control de curados y ensayos. Documentar mediciones, fotos y acuerdos reduce disputas y retrabajos.

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