Indice

• Introduzione
• Piano Di Manutenzione Edificio: Cosa Inserire E Come Venderlo
• Preventivo Manutenzione Condominio: Struttura E Prezzi
• Listino Interventi Programmati: Esempi Con Costi Reali
• Servizio Post Intervento Lavori: Garanzie E Comunicazioni
• Domande Frequenti
• Conclusione

Introduzione

Se lavori su ristrutturazioni e piccoli interventi, sai che i buchi di calendario a marzo e ottobre bruciano margini più delle trattative sul prezzo. Un portafoglio di abbonamenti di manutenzione stabilizza l’agenda, rende più prevedibile la cassa e ti fa rientrare in condominio quando serve. In questa guida trovi come impostare il servizio, cosa includere, come prezzarlo e come renderlo comprensibile all’amministratore. Noi lo abbiamo fatto con decine di imprese tra Lombardia, Piemonte e Veneto: funziona quando è semplice da comprare e facile da gestire.

Dati utili per il contesto: oltre il 60% del patrimonio residenziale italiano ha più di 40 anni (fonte: ISTAT), e l’usura di coperture e sigillature aumenta gli interventi urgenti in autunno-inverno (cfr. note tecniche ENEA). Per chi serve condomini, la ripetitività degli interventi è un’opportunità per costruire ricavi ricorrenti.

Piano Di Manutenzione Edificio: Cosa Inserire E Come Venderlo

Il punto di partenza è un documento di 2-3 pagine, chiaro e visuale, che descrive controlli, frequenze, responsabilità e tempi di risposta. Elementi essenziali:

• Ambito: coperture e linee di gronda, terrazze e giunti, facciate e sigillature infissi, locali tecnici (solo opere edili, escludi impianti se non sei abilitato).
• Frequenze: 2 visite/anno standard (primavera e autunno). Aggiungi 1 visita extra per condomini con alberature vicine o coperture complesse.
• Tempo di risposta: 48 ore per urgenze (infiltrazioni) in fascia oraria lavorativa; SLA diverso per festività.
• Report: foto georeferenziate, note dei difetti, stima degli interventi correttivi non inclusi.
• Sicurezza: accesso in copertura secondo D.Lgs. 81/08; specifica se sono presenti linee vita o se servono opere provvisionali dedicate.

Come lo presenti in assemblea condominiale:

1. Linguaggio non tecnico: mostra 4 rischi ricorrenti con foto “prima/dopo”: pluviali ostruiti, silicone crepato, crepe balconi, ristagni in terrazza.
2. Benefici economici: meno chiamate urgenti, meno danni alle unità private, programmazione lavori straordinari per tempo. Cita che il riparto spese segue i millesimi ex art. 1123 c.c., così l’amministratore si sente “coperto”.
3. Chiarezza contrattuale: durata 12 mesi, rinnovo automatico salvo disdetta 30 giorni prima, franchigia per urgenze fuori fascia, esclusioni precise (ad es. rifacimenti).
4. Materiali di consumo inclusi: filtri pluviali, silicone di manutenzione, minuteria per fissaggi. Tutto il resto extra su approvazione.

Implementazione pratica in azienda:

• Mappa dei fabbricati: elenco dei condomini target con numero di unità, altezze, presenza di alberi, accessi al tetto.
• Kit visita: DPI, secchi e cavi, scope per foglie, silicone certificato, sigillante poliuretanico, cartucce per pistole, tasselli e staffe.
• Procedura visita: arrivo, foto accessi, controllo gronde, sigillature, giunti; mini-lavagna con 5 voci standard da spuntare.
• Report standard in PDF con foto e raccomandazioni classificate “urgente/entro 30 giorni/monitoraggio”.

Suggerimento di vendita: due livelli, “Base” (2 visite/anno, report, materiali di consumo) e “Plus” (come Base + reperibilità h24 nei giorni feriali). Evita tre livelli: in assemblea la scelta deve essere facilissima.

Preventivo Manutenzione Condominio: Struttura E Prezzi

Costruisci un’offerta a prova di assemblea, che risponda a tre domande: quanto costa al mese, cosa è incluso, quando intervenite. Struttura consigliata:

• Copertina con foto del tetto/condominio, nome e indirizzo, durata del servizio.
• Riepilogo in una riga: “Due visite programmate/anno, report fotografico, materiali di consumo inclusi, risposta urgenze in 48 h”.
• Calendario: mese indicativo visite (aprile e ottobre) con finestre alternative per meteo.
• Condizioni economiche: canone mensile fisso via bonifico o RID, sconto 5% su pagamento annuale anticipato.

Metodo di prezzo, semplice e difendibile:

1. Calcola ore totali per visita: esempio 2 addetti x 2,5 ore su condominio medio (12-18 unità). Totale 5 ore/visita.
2. Aggiungi trasferte e set-up: 0,8 ore a visita. Totale 5,8 ore.
3. Moltiplica per 2 visite: 11,6 ore/anno.
4. Applica costo orario interno pieno (manodopera + oneri + mezzi). Esempio 42 €/ora: 11,6 x 42 = 487,2 €.
5. Materiali di consumo flat: 60-120 €/anno a seconda della copertura. Metti 90 €.
6. Overhead gestione e sicurezza: 15% del totale parziale.
7. Margine operativo target: 18-22%.

Esempio numerico: 487,2 + 90 = 577,2 €. Overhead 15% = 86,6 €. Subtotale 663,8 €. Margine 20% = 132,8 €. Canone annuo 796,6 €, arrotonda a 800 € IVA esclusa. Comunica “66,70 €/mese”.

Come blindare l’incasso:

• Anticipo primo trimestre alla firma; poi addebito mensile.
• Penale lieve per disdetta tardiva (ad es. una mensilità), legalmente proporzionata.
• Extra-lavori solo su approvazione dell’amministratore, con foto e importo chiaro.

Punto chiave: visualizza con una tabella semplice “Incluso/Escluso” nel PDF dell’offerta. In assemblea evita tecnicismi: parla di rischi evitati e tempi di risposta.

Tip pro operatività: usa voci standard per descrivere lavorazioni ricorrenti (pulizia gronde, riprese sigillature, fissaggi leggeri) per evitare discussioni sul perimetro del servizio.

A questo punto, se vuoi ridurre da ore a minuti la parte documentale e la rendicontazione fotografica, inizia a gestire questi abbonamenti su Donizo: preventivi vocali strutturati, appuntamenti e fatture periodiche nello stesso spazio, nessun copia-incolla tra WhatsApp e fogli sparsi.

Listino Interventi Programmati: Esempi Con Costi Reali

Il listino serve per due cose: preventivare in modo uniforme e stimare rapidamente gli extra. Mantienilo breve, 20-30 voci al massimo, con prezzi coerenti con i tuoi costi reali e i tempi medi.

Esempi per condomini medio-piccoli (indicativi, adegua ai tuoi costi e al mercato locale):

• Pulizia pluviali fino a 30 m lineari: prezzo forfait a visita, con specifica su accessi e altezze.
• Riprese sigillature serramenti su 10 finestre: forfait, include silicone certificato e protezioni.
• Micro-ripristini intonaco e stuccature balconi fino a 5 m²: tariffa per pacchetto, esclusi ponteggi.
• Verifica guaine e riprese locali puntuali fino a 3 m²: forfait con materiale incluso.
• Installazione griglie anti-foglie su 10 pluviali: prezzo per lotto.

Come aggiornarlo senza perdere margine:

• Rivedi ogni 90 giorni il costo materiali di consumo (siliconi, sigillanti, minuteria) e aggiorna i forfait.
• Traccia tempi reali per 10 visite: se impieghi costantemente il 20% in più, alza il prezzo o restringi l’ambito.
• Se introduci nuove voci, elimina quelle che fatturi raramente: un listino snello si capisce al volo in assemblea.

Standard fotografico per l’archivio:

• Scatti richiesti per ogni voce: “panoramica”, “dettaglio difetto”, “dopo intervento”.
• Nominare le foto con data-condominio-zona: fa risparmiare minuti quando serve documentare spese straordinarie.

Quando passi a un modello a canone, la redditività dipende dalla costanza dei tempi. Qui serve disciplina: check-list di visita, attrezzi sempre pronti, e una scheda per gli imprevisti che finiscono negli extra (su approvazione amministratore), non dentro il canone.

Per non perdere il filo tra listino, foto, approvazioni e incassi, gestisci tutto con Donizo:

• Offerte in voce organizzate per pacchetti e lotti.
• Appuntamenti e promemoria visite con cronologia.
• Fatture periodiche automatiche e scadenziario incassi con stato pagato/non pagato.

Servizio Post Intervento Lavori: Garanzie E Comunicazioni

Dopo ogni visita programmata invia un mini-dossier che faccia due cose: rassicurare e indirizzare le decisioni.

Contenuti del dossier post-visita:

• Sommario in una pagina: lavori eseguiti, criticità riscontrate, urgenze e suggerimenti.
• Classificazione: “da fare entro 7 giorni”, “entro 30 giorni”, “monitoraggio”.
• Evidenza fotografica: 3-6 foto con breve didascalia.
• Proposta economica per gli extra (se utili) con validità temporale chiara.

Garanzia operativa: 30 giorni su riprese sigillature e micro-ripristini eseguiti in manutenzione ordinaria, esclusi vizi strutturali e cause esterne (eventi meteo eccezionali). Scrivila semplice e leggibile.

Comunicazioni con amministratore e condomini:

• Canale unico per richieste urgenti; evita chat disperse tra gruppi diversi.
• SLA dichiarato in offerta e ripetuto nei report: coerenza costruisce fiducia.
• In caso di infiltrazione, invia immediatamente check-list di isolamento danni: teloni, protezioni per arredi, asciugatura puntuale. Dimostri controllo della situazione.

Aspetti normativi rilevanti:

• Se la visita richiede opere provvisionali o accessi in quota, pianifica secondo D.Lgs. 81/08; informa l’amministratore se servono predisposizioni permanenti (linee vita).
• Interventi urgenti deliberabili dall’amministratore ex art. 1135 c.c.; per il resto, attendi delibera assembleare con preventivo firmato.

Misura la soddisfazione: chiedi un riscontro a fine visita con 3 domande a risposta rapida (puntualità, chiarezza, pulizia). Ti aiuta a vincere il rinnovo del canone annuale e a difendere il prezzo.

Se vuoi automatizzare report, approvazioni e invii a fine visita, imposta un flusso in Donizo: note vocali che diventano punti del report, foto allegate all’ordine di lavoro, rinnovi annuali con promemoria automatici.

Domande Frequenti

Quanto deve durare un contratto di manutenzione per un condominio medio?

Dodici mesi con rinnovo tacito è lo standard: consente due visite stagionali e un ciclo completo di meteo. Prevedi disdetta con 30 giorni di preavviso e possibilità di adeguare il canone alla scadenza in base ai tempi reali registrati e ai costi dei materiali di consumo.

Come gestisco le urgenze senza bruciare il margine del canone?

Definisci una franchigia: un numero di ore/anno per emergenze incluse, oltre le quali applichi la tariffa extra da listino. Comunica tempi di risposta diversi per giorni feriali e festivi, e formalizza l’autorizzazione rapida dell’amministratore per importi sotto una soglia.

Che cosa includere nei materiali di consumo compresi nel canone?

Minuteria e materiali a basso costo ma ad alto impatto operativo: filtri per pluviali, silicone certificato, sigillanti, tasselli, viti, protezioni. Escludi sempre ponteggi, PLE e ripristini strutturali: vanno preventivati a parte e approvati dall’amministratore con documentazione fotografica.

Quali dati inserire nel report per evitare contestazioni?

Data e ora, meteo, aree ispezionate, attività svolte, criticità con foto “prima/dopo”, raccomandazioni con priorità e stima economica. Indica chi era presente, eventuali impedimenti all’accesso e la firma di consegna o conferma digitale di ricezione del report da parte dell’amministratore.

Conclusione

I canoni di manutenzione ordinaria stabilizzano la tua impresa: meno stagionalità, calendario pieno, margini difesi. La chiave è la semplicità: due pacchetti, visite fissate a calendario, listino corto per extra, report fotografici chiari e tempi di risposta dichiarati. Metti per iscritto esclusioni e garanzie operative e porta in assemblea esempi comprensibili.

Per ridurre la carta e il tempo perso tra chat e fogli, prova a gestire tutto su Donizo: preventivi vocali, canoni periodici, promemoria visite, report con foto e incassi monitorati in un unico spazio. È il passo naturale per trasformare la manutenzione in una linea di ricavi ricorrenti e difendere la tua redditività tutto l’anno.

Fonti e riferimenti: ISTAT, ENEA, ANCE. Schema consigliato: Article, HowTo e FAQ.