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Auf vielen Baustellen hört man die Frage: Als Handwerker selber flippen? Die kurze Antwort: Ja, möglich – wenn du Zahlen, Zeit und Risiken sauber steuerst. In diesem Leitfaden zeige ich dir, wie du als Handwerker selber flippen kannst, ohne in typische Fallen zu tappen. Wir gehen durch Kalkulation, Finanzierung, Ablauf, Genehmigungen und Verkauf. Du bekommst klare Regeln, einfache Rechenwege und praxisnahe Beispiele. So triffst du schnelle, sichere Entscheidungen – schon vor der ersten Besichtigung.

Schnelle Antwort

Als Handwerker selber flippen kann sich lohnen, wenn du streng kalkulierst, 10–15% Puffer einplanst und den Flip in 6–9 Monaten sauber durchziehst. Nutze klare Regeln wie die 70–75%-Regel vom Endwert, sichere Finanzierung und feste Meilensteine. Ohne Plan frisst die Baustelle schnell Marge und Zeit.

Inhaltsverzeichnis

• Warum als Handwerker selber flippen?
• Die Zahlenseite: So rechnest du einen Flip
• Ablauf: Als Handwerker selber flippen in 7 Schritten
• Risiken beim selber flippen als Handwerker
• Finanzierung, Steuern, Recht
• Werkzeuge, Angebote und Dokumentation
• Häufige Fragen

Wichtigste Punkte auf einen Blick

• Rechne konservativ: maximal 70–75% des Endwerts (ARV) minus Sanierung = Kaufpreis.
• Plane 10–15% Puffer und 6–9 Monate Gesamtlaufzeit vom Kauf bis Verkauf.
• Fixiere 12–16 Wochen Bauzeit mit wöchentlichen Meilensteinen.
• Prüfe 5 Vergleichsobjekte, hole 3 Angebote, mache 2 Begehungen vor dem Kauf.
• Dokumente und Zusagen schriftlich sichern; saubere Fotos, Aufmaß, E‑Signaturen helfen.

Warum als Handwerker selber flippen?

Du kennst Materialpreise, Abläufe und Qualität. Genau deshalb fragen sich viele: Als Handwerker selber flippen – lohnt sich das? Vorteil: Du kontrollierst den Bau, sparst Fremdleistung und erkennst Risiken früh. Du bestimmst Standard, Tempo und Reihenfolge.

Aber: Eigenleistung ist kein Gratis-Geld. Jede Stunde auf dem Flip fehlt auf Kundenbaustellen. Rechne deinen Stundenlohn mit ein. Stell dir die Frage: Würde ich diese Arbeit für einen Kunden zu diesem Preis annehmen? Wenn nein, ist der Deal zu knapp.

Tipp für interne Links: Willst du deine professionellen Angebote verbessern, verweise auf den Beitrag „professionelle Angebote“.

Die Zahlenseite: So rechnest du einen Flip

Die wichtigste Frage vor dem Kauf: Hält die Zahl? Nutze klare Regeln.

1. Endwert (ARV) bestimmen

• Suche 5 verkaufte Vergleichsobjekte im Umkreis von 1 km und 12 Monaten.
• Passe an: Fläche, Baujahr, Lage, Ausstattung.
• Beispiel: ARV 260.000 €.

2. 70–75%-Regel anwenden

• Formel: Max. Kaufpreis = 70–75% von ARV – Sanierung – Nebenkosten.
• Beispiel: 72% von 260.000 € = 187.200 €.
• Geplante Sanierung 50.000 €, Nebenkosten 18.000 € → Max. Kaufpreis ≈ 119.200 €.

3. Nebenkosten sauber addieren

• In Deutschland üblich: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5–6,5%), Notar/Grundbuch ca. 1,5–2,0%, Makler falls fällig.
• Kalkuliere konservativ mit 10.000–20.000 € bei kleineren Objekten.

4. Baukosten und Puffer

• Material + Lohn realistisch kalkulieren; plane 10–15% Puffer.
• Beispiel: 50.000 € Bau + 7.500 € Puffer = 57.500 €.

5. Finanzierungskosten

• Zinsen und Bereitstellungszinsen für 6–9 Monate einplanen.
• Beispiel: 4% p.a. auf 150.000 € über 8 Monate ≈ 4.000 €.

6. Zielmarge festlegen

• Viele Handwerker peilen 10–15% vom ARV oder 25.000–40.000 € an.
• Unter 20.000 € bleibt bei Stress oft zu wenig übrig.

7. Kurzrechnung (Beispiel)

• ARV: 260.000 €
• All-in-Kosten: Kauf 115.000 €, Nebenkosten 18.000 €, Bau 57.500 €, Finanzierung 4.000 €, Sonstiges 3.500 € → 198.000 €
• Zielgewinn: 35.000 €
• Sicherheitsmarge: 7.000 €
• Ergebnis: Angebot max. 115.000 € – sonst Finger weg.

Hinweis für interne Links: Für saubere Kalkulationen passt ein Verweis auf „Preisstrategien für Angebote“.

Ablauf: Als Handwerker selber flippen in 7 Schritten

1. Deal-Flow aufbauen (2–4 Wochen)

• Kontakte zu Maklern, Hausverwaltungen, Investoren.
• 3 Objekte pro Woche prüfen, 1–2 Angebote abgeben.

2. Prüfung vor Kauf (1–2 Wochen)

• Zwei Begehungen: einmal grob, einmal mit Checkliste.
• Feuchte, Dach, Heizung, Elektrik, Statik. Prüfe Genehmigungslage.

3. Finanzierung fixieren (1–2 Wochen)

• Eigenkapital klären. Bank/Umschuldung/Privatdarlehen.
• Zeitpuffer für Unterlagen: 7–10 Tage.

4. Projektplan erstellen (3–5 Tage)

• 12–16 Wochen Bauzeit mit Kalender.
• Meilensteine: Entkernung (W1), Rohbau/Haustechnik (W2–W5), Trockenbau/Putz (W6–W8), Boden/Maler (W9–W11), Küche/Bad (W12–W13), Abnahme/Exposé (W14–W15).

5. Ausführung (12–16 Wochen)

• Wöchentliche Baustellenkontrolle.
• Material just-in-time bestellen.
• Änderungen nur schriftlich.

6. Vermarktung (2–4 Wochen)

• Exposé, Fotos bei Tageslicht, Pläne, Energieausweis.
• Preisstrategie: erst leicht darüber, dann nach 14 Tagen prüfen.

7. Verkauf und Übergabe (2–6 Wochen)

• Reservierung, Notar, Zahlungseingang, Schlüsselprotokoll.
• Dokumentation geordneter Ordner: Rechnungen, Garantien, Bedienungsanleitungen.

Interner-Link-Hinweis: Das harmoniert mit „Projekt-Terminplanung“ und „Rechnungsvorlagen“.

Risiken beim selber flippen als Handwerker

Zeitfresser Eigenleistung

Zu viel Eigenleistung verzögert. Blockiere feste Zeitfenster: z. B. 3 Nachmittage pro Woche, 4 Stunden je Tag. Priorisiere Gewerke mit höchster Wertsteigerung: Bad, Küche, Boden, Licht.

Unerwartete Schäden

Öffne immer „kritische Stellen“ vor dem Kauf, wenn möglich: Feuchtemessung, Dachboden, Unterverteilung. Kalkuliere 10–15% Puffer. Hol im Zweifel ein Gutachten (300–800 €), das spart oft 5.000–10.000 €.

Genehmigungen und Normen

Achte auf EnEV/GEG-Anforderungen bei Heizung/Fassade/Fenster. Elektrik nach VDE, Wasser nach DIN. Ohne passenden Nachweis drohen Nacharbeiten und Preisabschläge.

Marktrisiko

Plane zwei Exit-Wege: Verkauf und Vermietung. Rechne Cashflow bei Vermietung durch. So musst du nicht unter Wert verkaufen.

Finanzierung, Steuern, Recht

Finanzierung

• Bankdarlehen, Zwischenfinanzierung, Privat-Darlehen.
• Achte auf Bereitstellungszinsen ab Monat 3–6.
• Papiere bereitlegen: Selbstauskunft, Objektunterlagen, Kostenplan, Zeitplan.

Steuern (Kurzüberblick, keine Beratung)

• Häufig gilt Flipping als gewerbliche Tätigkeit → Gewerbesteuer, Einkommensteuer, Umsatzsteuer können greifen.
• Privatverkauf unter 10 Jahren Haltedauer kann einkommensteuerpflichtig sein.
• Kläre das vorab mit Steuerberater. Das spart später 5-stellige Beträge.

Recht und Verträge

• Kauf: Vorprüfung Grundbuch, Baulastenverzeichnis.
• Bau: Schriftliche Absprachen, Abnahmeprotokolle, Fotos vor/nach.
• Verkauf: Energieausweis, Baubeschreibung, Gewährleistungsnachweise.

Interner-Link-Hinweis: Ergänze hier einen Verweis auf „professionelle Angebote“ und „Projekt-Terminplanung“.

Werkzeuge, Angebote und Dokumentation

Saubere Dokumente verkaufen den Flip. Käufer wollen Vertrauen.

• Erstelle eine klare Leistungsbeschreibung mit Fotos, Mengen und Qualitäten.
• Nutze Tools wie Donizo, um Details per Sprache aufzunehmen (Voice to Proposal) und daraus sofort ein markenstarkes Angebot als PDF zu erzeugen. So sicherst du Zusagen mit Partnern oder Investoren.
• Sende Angebote direkt aus Donizo, lass sie per E‑Signatur bestätigen und wandle akzeptierte Angebote nach Fertigstellung in Rechnungen um. Das spart 1–2 Stunden pro Deal und hält alles revisionssicher.

Interner-Link-Hinweis: Ergänze Beiträge zu „professionelle Angebote“ und „Rechnungsvorlagen“ für noch mehr Tiefe.

Häufige Fragen

Welche Rendite ist realistisch?

Viele Handwerker zielen auf 10–15% vom Endwert oder 25.000–40.000 € Gewinn pro Objekt. Das hängt stark von Lage, Einkauf und Baukosten ab. Unter 20.000 € ist das Risiko hoch, dass Unvorhergesehenes die Marge auffrisst.

Brauche ich eine Firma oder geht es privat?

Oft gilt Flipping als gewerbliche Tätigkeit, vor allem bei Wiederholung. Dann fallen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer-Themen an. Sprich vor dem ersten Flip mit deinem Steuerberater. So planst du sauber und vermeidest spätere Nachzahlungen.

Wie lange dauert ein Flip wirklich?

Üblich sind 6–9 Monate vom Kauf bis Verkauf. Davon 12–16 Wochen Bauzeit, 2–4 Wochen Vermarktung, 2–6 Wochen Notar und Übergabe. Puffer ist Pflicht, sonst kippt der Zeitplan bei Material- oder Behördenthemen.

Wie finde ich gute Objekte?

Baue Deal-Flow: Makler, Hausverwaltungen, lokale Netzwerke, Off-Market-Kontakte, Handwerkerkollegen. Prüfe pro Woche 3 Objekte, gib 1–2 Angebote ab. Halte deine Kriterien schriftlich fest: Lage, ARV, Max-Kaufpreis, Sanierungsrahmen.

Was, wenn der Markt fällt?

Habe einen Plan B: Vermietung. Rechne den Cashflow vorher. Halte Liquidität für 6 Monate Zins und Betriebskosten. Senke bei Bedarf die Ausstattung, aber nicht die Qualität der „kritischen“ Gewerke wie Bad, Elektrik, Heizung.

Fazit

Als Handwerker selber flippen funktioniert, wenn du nüchtern rechnest, sauber planst und diszipliniert ausführst. Halte dich an die 70–75%-Regel, 10–15% Puffer und einen 12–16‑Wochen‑Bauplan. Nächste Schritte:

• Prüfe 5 Vergleichsobjekte und rechne deinen Max-Kaufpreis.
• Lege Meilensteine und Budget schriftlich fest.
• Teste eine Lösung wie Donizo, um Leistungsbeschreibungen schnell zu erstellen, Angebote zu senden und E‑Signaturen einzuholen. Mit klaren Zahlen und guten Dokumenten bringst du deinen Flip sicher ins Ziel.